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第32章 豪宅的价格(1/3)

房子作为一种商品,并不是在生产出来之后才定价的，而是在拿地的时候基本上就有了售价的预估。

在实际拿地之后，经过策划咨询这个环节,图纸上户型都还没画,单价其实就必须有个更详细的设定计划了。

建筑设计师是根据策划咨询的报告,来设计产品的,就像是有了衣服的尺码才开始做衣服一样。

简单的讲，地产策划咨询这个环节,就是预测一两年之后，什么样的房子最畅销,再根据项目具体的定位,将户型配比、产品需要着重打造的亮点等等固化下来。

让建筑设计师体现在产品之中。

境外那家策划咨询公司做完了第一轮汇报之后,项目必须做豪宅的定位得到了千秋万代地产公司上下一致的认可，人家紧接着就给出了户型配比。

这个项目虽然建筑面积有10万平米，不过既然是豪宅，还要有2万多做会所和配套,剩下的8万平米怎么弄其实并不是很难分配。

但是拿到了这个户型配比，公司各部门,尤其是营销部与其他部门却产生了较大的分歧。

庄算心情烦闷旷工两天之后,不得不又回到了办公室，决策一下户型配比的事情。

这个他不敢丝毫懈怠,必须坚持大户型的路数,没有那么大面积的户型，他怎么能做出更加浪费的空间呢？ 策划公司的建议方案有两个方向,一个是纯粹高品质大户型，整个小区里户型面积从400平米起步，上不封顶,户型也都是三居以上的，不考虑更少的房间那种。

另一个是考虑到国内的购买能力，将户型面积适当调低一些，做点200-300平米的普通大户型所谓精品小豪宅，相对降低总价，小区里只选几栋楼作为真正意义上的大豪宅。

在庄算看来，这还用想么？那肯定是全都要干400平米以上的大户型啦。

他拍拍桌子说道：“你们别争了，这事我说了算，就选400平米起步的大户型，小区内总户数控制在200户以内。

无论楼有几层，都必须配电梯，一梯对应一户，最好做出来那种楼王户型每户面积七八百平米，一户一层，每家两个电梯，一个电梯专门给保姆和工人走的。

” 设计部总监周帆觉得庄算说的太对了，她在M国读书 成本部的郭可贝已经佛了，反正都是干，不管设计成什么样子，户型面积是大是小，在她眼中都是单方成本，不过呢，户型越大项目整体户数越少，户内的基本配置比如厨房卫生间是不是就越少呢？那么庄总心心念叨的昂贵厨具、上万一套的自动化淋浴设施，以及十几万一扇的防弹入户门之类的，肯定也会少买几套。

所以，郭可贝觉得还是做大户型吧。

理论上似乎户数越少，成本还能节约一点。

土建成本并不贵，贵的都是装修和家具。

庄算看了一眼之前还与自己统一战线，支持追求高品质的营销部总监，不解道：“那个谁，邝总监是吧，你说说为什么不同意做大户型？国外那些豪宅你也亲自看过的，哪有三百平米以下的？那种小的都是城市公寓，档次不够的。

” 邝总监赔笑的解释道：“庄总，这个事要分两个层面看。

咱们项目成本投入那么高，单价肯定高，单价高户型面积又大，总价就更高了。

我算了一下，怕是总价太高，客户承受不住，销售速度也慢。

” 庄算心说就是要这个效果啊，无人问津卖不出去才行。

不过表面上他还是一本正经的问：“邝总监觉得单价多少合适呢？” 作为营销部的总监，他一直研究国内的高端居住市场，除了帝都，魔都啊、深市之类的一线大城市，最贵的房子价格是什么构成、怎样的户型配比他都了然于胸。

庄算的问题难不倒他，张口就引用了最近几年的数据，包括策划咨询公司给出的未来价格预期带来的上浮，他咬牙报出了一个自认为的高单价：“目前帝都的别墅才卖五万多一平米，咱们不是独栋，而是城市多层。

就算是各方面都用的顶级配置，依然不是别墅。

我测算了一下，刚开盘先按照三万每平米来卖，几个月一涨价，收盘的时候做到四万五一平米，整盘均价四万以上，这个操作起来还是能实现的。

” 书中的时代，相当于现实世界2000年左右， 这个时候谁会

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